大部分物业公司的保洁服务都是交由外包保洁公司进行的，而结算基本上都是按人均费用标准，这样的方式产生的弊端主要有三个：

    第一、保洁工作有时候是需要临时加人完成的，加人的时候物业公司不给结算，平时不满勤，物业公司又要扣钱，保洁公司就不愿意了，就按编制的人头数上工，很多工作质量就无法保障；

    第二、物业公司上班点人头，品质监管要扣款，保洁公司想上机械代替人，物业公司依然按人头费结算，保洁公司利润微薄，不得不靠偷人头生存，甚至出现雇人代打上下班卡的情况；

    第三、保洁公司出于各种原因，利用贿赂管理人员降低成本，造成品质和廉政的恶性循环。

    保洁公司也同样需要利用规模扩张和技术更新提高效益，但是与甲方物业公司按人头结算的合约模式又严重压缩了保洁公司的操作空间，保洁公司既无法通过提高人均效能增加效益，也无法通过集约化管理降低成本，加之劳动力紧张，高龄人员的使用就成了不可避免的问题，工效降低了，风险提高了。

    那么，物业公司采用弹性人头制，控质不控人的方式操作可行吗？答案是，在现有的管理模式下是不可行的，因为缺乏精细化管理做支撑。

    要做到精细化管理，就需要在以下这五个方面进行全面管控，并作为合同附件进行约定。

    1、科学分区，保证工作量饱和高效

    小区的保洁区域要根据范围、人员活动频次、材质、复杂程度、形象指数等因素进行科学划分，科学测算工作量。例如楼栋大堂和电梯前室是人员活动的高频区域，相应的保洁频次也要增加，每天至少两次保洁是必要的，消防逃生楼道平时人员很少到达，保洁频次完全可以降低，2-3天一次甚至一周一次都是可以的；小区入口和主干道地面属于形象指数高的区域，至少每周高压水枪清洗或石材深度保洁一次，次干道等区域形象指数相对较低，可以两到三周冲洗一次。

    通过保洁区域的科学划分，可以充分提高工作的有效性，达到降低成本的目的。

    2、简单有效的作业指导书和明确可操作的检查标准

    绝大多数的保洁人员文化程度不高，繁杂的作业指导书根本不适用，保洁公司要把作业指导书编成简单的口诀和记录表单，让保洁人员易懂易会，看起来一目了然。例如不同区域的保洁用具，以配图的方式让员工秒懂，保洁内容形成详细的表单，让员工以打勾的方式记录，使作业流程简单明了。

    检查标准也要因地制宜，比如地面白色垃圾不是单以发现垃圾多长时间打扫为检查标准，而是根据不同档次的小区制订不同的标准，楼内垃圾尤其是大堂、电梯前室等位置，以垃圾清扫及时率为标准为宜，干道和步道以单位面积垃圾数量为标准为宜。肢体可触碰区域的尘迹可指检或纸检，非肢体直接触碰区域以目视检查就可以了。

    通过作业指导书和检查标准的优化，让保洁重点更突出，工作重心更聚焦。

    3、科学分区，保证工作量饱和高效

    保洁公司对各保洁区域要执行专岗、专人，提高操作的熟练度，减少操作失误和不合格率，对于休息时间或临时请假，要有相对固定的替班人员。

    对于保洁操作过程的工作告示牌等要定点，保洁操作要定时，便于提高监督的有效性、及时性，减少保洁人员窝工、怠工的现象。

    4、制订合理的保洁周期和有效的保洁计划

    不同的保洁区域有不同的保洁要求，短周期的保洁针对的是人员高频触达的区域，对于很多区域而言，更多的是中长周期或应急情况的保洁。例如景观水池的清洗、不上人屋顶的保洁、外墙面清洗、石材养护等，这些区域保洁周期要根据实际情况制订，频次太高浪费人力物力，频次太低影响品质效果，保洁周期的制订是考验一家保洁公司专业能力的重要指标。

    保洁计划则是考验保洁公司调度能力的重要指标，非上班时间的保洁应激反应速度、计划安排的严谨周密、人员调配的及时有效是保洁计划的核心组成。保洁计划应以年、季、月、日为周期逐级分解，以保洁范围、保洁要求、保洁人员为内容逐项落实。

    5、适配的保洁工具和药剂

    不同材质的保洁，有相应的工具和药剂配置，使用得当可以起到事半功倍的效果。

    保洁工具的配置一方面要考虑工效的问题，另一方面也要考虑形象的问题。不同区域的保洁人员要有相应的标准配置，这些标准配置要有相应的工具包或者工具车承载。例如很多小区为保洁配置了拖把池，这是一种谬误，既影响了小区美观又降低工作效率，保洁员每次到拖把池清洗拖把，其花在路途上的无用功也极大的降低了劳动效率。正确的方式应该是配置保洁车，放置水桶，适当设置取水点方便保洁人员取水倒水，不但提高了效率，也改善了环境形象。

    清洁剂、不锈钢清洗液、尘推油等专用药剂对于增强保洁效果、防止损伤有非常重要的作用，保洁人员使用钢丝球清除电梯轿厢不锈钢墙面污渍、用草酸清洗大理石材等都是典型的保洁事故，保洁公司应充分了解保洁区域内的材质及其保养工作，做好工具和药剂的配置，并对保洁人员进行全面的培训。